Question 1

Продавачът скри, че имотът е ипотекиран, мога ли да отменя сделката?

Accepted Answer

Ако сте били умишлено въведен в заблуждение и без това не бихте купили, договорът е унищожаем поради измама по чл. 29 ЗЗД, а искът се предявява в тригодишен срок от откриването ѝ; алтернативно при тежести купувачът има правата по чл. 188, 191 ЗЗД, разваляне или намаляване на цената заедно с обезщетение. Кой път е верният, се разбира едва след справка, защото ключово е дали ипотеката е била вписана: вписването е публично и обикновено се приема за достъпно, което подкопава твърдението за измама, а когато тежестта е прикрита другояче, доказването пада върху купувача. Плащането на цялата цена без възражение и погасяването на чуждия дълг „за да се изчисти имотът“ без уредена претенция влошават положението. Извадете справка за имота към датата на сделката, запазете обявата, кореспонденцията и уверенията на продавача и на посредника и отбележете кога и от кого сте узнали за ипотеката. Споразумение, потвърждаващо сделката, не се подписва. Ако срокът наближава или е изтекъл, на преден план излизат правата при тежести и съдебно отстранение, чиито предпоставки се преценяват отделно.

Question 2

Подписах договор под натиск и заплахи, какво мога да направя?

Accepted Answer

Договор, сключен поради заплашване, е унищожаем по чл. 30 ЗЗД, когато у страната е бил възбуден основателен страх, а искът се предявява в тригодишен срок, който тече от деня, в който заплашването е престанало (чл. 32 ЗЗД); ако принудата съставлява престъпление, възможно е и сезиране на прокуратурата, но съдбата на договора се решава от гражданския съд. Заплашването се доказва чрез външни следи, съобщения, записи, свидетели, подадени сигнали, медицински документи, а самото твърдение не стига. Спорен обикновено е и моментът, в който натискът е престанал, тъй като от него зависи докога тече срокът, а доброволното изпълнение след отпадането на принудата се тълкува като потвърждаване. Стойност има всичко, което носи дата. Запазете съобщения, обаждания и записи с точните дати, отбележете имената на свидетелите и съхранете медицинските документи. Не изпълнявайте нови задължения и не подписвайте анекси, разписки или потвърждения. Ако срокът изглежда изтекъл, стои въпросът дали натискът не е продължил по-дълго и дали не е налице основание за нищожност, което не е обвързано с този срок.

Question 3

Баща ми подписа договор, докато беше с деменция, валиден ли е?

Accepted Answer

Ако към момента на подписване лицето не е могло да разбира или да ръководи действията си, договорът е унищожаем по чл. 31 ЗЗД, дори да не е било поставено под запрещение; след смъртта му унищожаване може да се иска само ако има данни за състоянието в самия акт или ако приживе е било поискано запрещение. Изходът зависи почти изцяло от медицинската документация към датата на подписване, епикризи, амбулаторни листове, назначена терапия, по която се изготвя съдебно-психиатрична експертиза, подкрепена със свидетели. Срокът за иска е ограничен, а неизисканите навреме медицински документи не се възстановяват; типична грешка е да се разчита само на свидетели, описващи поведение, но не и медицинско състояние. Медицинската документация тежи най-много, съберете я от личния лекар и болниците с датите, приберете и документите по сделката и отбележете кой е присъствал при подписването и кой нотариус я е изповядал. Не се разпореждайте с полученото и не подписвайте документи, признаващи действието на договора. При изтекъл срок следващата стъпка е да се види дали не е налице порок, водещ до нищожност.

Question 4

Задължително ли е да дам срок, преди да разваля договора?

Accepted Answer

По правило да, чл. 87, ал. 1 ЗЗД изисква предупреждение с подходящ срок, а срок не е необходим, когато изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, когато поради забавата е станало безполезно за кредитора или когато задължението е трябвало да се изпълни точно в определено време; тогава развалянето настъпва с изрично изявление. Всяко от изключенията се доказва отделно, а ако основанието не се докаже, изявлението не поражда действие и в нарушение се оказва вашата страна с всички последици за неустойките. При недвижими имоти развалянето минава през съда, а формата и връчването на предупреждението често решават спора, изявление по телефона или без доказан адресат и дата обикновено проваля цялото усилие. Съберете договора и анексите, кореспонденцията по забавата и доказателствата какво и кога е обещано и изпълнено и отбележете точните дати. Не изпращайте изявление за разваляне, не спирайте собственото си изпълнение и не подписвайте анекс за нов срок. Ако такова изявление вече е изпратено, въпросът е дали положението може да се поправи с надлежно предупреждение с подходящ срок.

Question 5

Купувачът не плати цената по нотариалния акт, как се разваля продажбата?

Accepted Answer

Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, се развалят по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД); искът подлежи на вписване и развалянето има обратно действие, но не засяга правата на трети добросъвестни лица, придобили преди вписването, а продавачът може да търси законната лихва и да впише законна ипотека за неплатената част от цената (чл. 168 ЗЗД). Спорът обикновено е дали цената наистина не е платена, в нотариалния акт често пише, че сумата е получена, и това изявление тежи срещу продавача, ако не бъде оборено. Решаващо във времето е вписването, защото преди него купувачът може да продаде или ипотекира имота, а частични суми в брой без документ размиват и основанието, и размера. Хартията решава изхода тук, затова съберете нотариалния акт, предварителния договор, банковите извлечения и кореспонденцията за плащането, проверете вписаното по имота след сделката и отбележете датите на поканите. Не подписвайте разписки и не приемайте частични плащания без изрична уговорка. Прехвърлянето на имота на трето лице поставя на дневен ред защитата срещу увреждащата сделка.

Question 6

Дадох капаро, а продавачът продаде имота на друг, какво ми се полага?

Accepted Answer

Когато не изпълни страната, получила задатъка, изправната страна може да се откаже от договора и да иска задатъка в двоен размер (чл. 93, ал. 2 ЗЗД), а като алтернатива да настоява за изпълнение или да търси обезщетение по общите правила; по предварителен договор остава и възможността имотът да бъде присъден с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако още е собственост на продавача. Първо се проверява дали даденото е задатък или обикновен аванс, от текста на договора зависи дали изобщо се дължи двоен размер, а изборът между отказ, обезщетение и обявяване на договора за окончателен до голяма степен е взаимно изключващ се. Ако новият купувач е вписал акта си, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД губи смисъл, а приемането на върнатата сума обикновено затваря останалите претенции. Работата Ви сега е събирателна, предварителният договор с анексите, документът за плащане на задатъка, кореспонденцията и данните за новата сделка, справка за вписаното по имота и бележка кога сте узнали за продажбата. Не приемайте връщане на сумата и не подписвайте споразумение за прекратяване. Ако имотът е стигнал до трето лице, се изяснява неговата добросъвестност и това дали претенцията срещу продавача е още в срок.

Question 7

Неустойката в договора е прекалено висока, може ли да падне?

Accepted Answer

Съдът може да намали неустойката, ако е прекомерно голяма спрямо претърпените вреди или ако задължението е изпълнено неправилно или отчасти (чл. 92, ал. 2 ЗЗД), а неустойка извън присъщите ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции е нищожна поради накърняване на добрите нрави според задължителната практика на ВКС; при сделка между търговци намаляване поради прекомерност не се допуска (чл. 309 ТЗ), но възражението за нищожност остава. Тук границата минава по сметките: намаляването се съотнася към реалните вреди, а нищожността се преценява към сключването на договора и зависи от главницата, срока, обезпеченията и другите санкции за същото неизпълнение. Възражението има значение само ако бъде въведено своевременно, а плащането или споразумение за разсрочване го обезсмислят. Не плащайте по покана и не подписвайте признание или разсрочване. Успоредно съберете договора с клаузите за санкции, данните какви вреди реално е претърпяла другата страна и кореспонденцията за причината за забавата и отбележете дали сделката е между търговци. Присъдена или платена неустойка мести разговора към оспорване на изпълнението или към връщане на платеното.

Question 8

Наемателят не плаща от години, за колко назад мога да търся наемите?

Accepted Answer

Вземанията за наем са периодични плащания и се погасяват с кратката тригодишна давност по чл. 111, б. „в“ ЗЗД, като срокът тече отделно за всяка месечна вноска; затова за най-старите месеци наемателят може да откаже плащане, ако се позове на давността, а неплащането е и самостоятелно основание за разваляне и за иск за предаване на имота. Какво още е спасяемо, зависи от датите: давността не се прилага служебно, но всеки изминал месец гаси най-старата вноска, а прекъсване настъпва само при определени действия, не при разговори и обещания. Приемането на частични суми без уговорка какво погасяват също размества сметката, а самоволната смяна на ключалки или изнасянето на вещи излиза скъпо. Всичко опира до записи, договорът, протоколът, всички плащания и извлечения, кореспонденцията и данните кой ползва имота, плюс бележка от коя дата не се плаща. Не влизайте без съгласие, не изхвърляйте вещи и не приемайте суми без писмено уточнение. Ако част от вземанията изглеждат погасени, се проверява дали няма прекъсване чрез признание или плащане и дали за периода след прекратяването не се дължи обезщетение за ползване.

Договорно право

Как протича

Преглед на документите

Правен анализ

Извънсъдебни действия

Съдебна защита

Въпроси