Вещно право

Вещното право урежда собствеността върху недвижими имоти, земя и сгради, както и правата, които могат да се учредят върху чужд имот. Споровете в тази материя рядко засягат само две страни, обикновено в тях са въвлечени наследници, съсобственици, съседи или купувачи. Резултатът се вписва по партидата на имота и остава видим години напред, затова допусната грешка в документ трудно се поправя по-късно.

Нужда от адвокат възниква, когато имот е наследен и не е делен, когато съсобствениците не постигат съгласие, когато някой владее имот без документ за собственост или когато купувач иска сигурност преди подписване. Често проблемът се открива едва при нотариуса, при разминаване между площта по нотариален акт и по кадастрална карта, при непълни документи за наследяване или при вписана тежест, за която страните не са знаели.

Работата започва с проверка на документите и на вписванията, а не с иск. Част от случаите приключват с нотариална сделка, доброволна делба или споразумение; други изискват съдебно производство. Кой път е приложим, зависи от документите и от поведението на другата страна, затова преценката се прави след преглед на конкретния имот.

Ако съсобственик продаде дела си от недвижим имот на трето лице, без да го предложи на останалите съсобственици, искът за изкупуване по чл. 33 от Закона за собствеността се предявява в двумесечен срок от продажбата, след изтичането му правото се погасява окончателно.

Как протича

Преглед на документите

На първа среща се преглеждат наличните документи за имота, нотариален акт или друг документ за собственост, скица, удостоверение за наследници, договори. Срещата е в кантората във Варна, по предварително записване.

Проверка и анализ

Прави се справка в Службата по вписванията и в кадастъра за предходни прехвърляния, ипотеки, възбрани и вписани искови молби. На тази основа се очертават възможните правни пътища и какво трябва да се докаже по всеки от тях.

Избор на решение и действия

Когато е възможно споразумение, се подготвя нотариална сделка, доброволна делба или писмено съгласие между страните. Ако това не е постижимо, се изготвя и подава искова молба, а при спор за имот исковата молба се вписва.

Приключване и вписване

След влязло в сила решение или сключена сделка се извършват вписванията и се набавят необходимите удостоверения. При нужда се предприемат действия по изпълнение, въвод във владение чрез съдебен изпълнител или изнасяне на имота на публична продан.

Въпроси

Придобива ли се имот по давност след 10 години владение?

По чл. 79 ЗС десетгодишно владение води до придобиване, ако през цялото време е било явно, спокойно, непрекъснато и с намерение имотът да се държи като свой, а при добросъвестно владение, когато владелецът има документ, годен да прехвърли собственост, без да знае за порока му, срокът е пет години; давността не се прилага служебно и е нужно изрично позоваване. Придобивната давност за имоти, държавна и общинска собственост, е спряна със закон, срокът на спирането се удължава периодично и трябва да се проверява към конкретния момент. Срокът може и да не е изтекъл, защото най-трудно се доказват намерението за своене и непрекъснатостта, а съсобственик придобива дяловете на останалите само ако явно е отрекъл правата им и това е стигнало до тяхното знание. Тук хората най-често плащат наем, подписват споразумение или признават чужда собственост, с това владението се прекъсва и изтеклите години отпадат. Владението се доказва с дребни следи и те се събират отрано, доказателства за фактическата власт през целия период, платени данъци и сметки, договори за ремонти, застраховки, снимки, адресна регистрация, имена на очевидци, и бележка за годината, от която ползвате имота. Наемни договори и признания не се подписват. Ако срокът е прекъснат, идва ред на присъединяването на владението на праводателя и на друго придобивно основание.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Как се дели съсобствен имот, ако единият не желае?

Предявява се иск за съдебна делба, като правото на делба не се погасява по давност, а имотът се разделя реално, ако това е възможно, възлага се на съсобственик срещу парично уравнение или се изнася на публична продан. Кой от трите изхода е вашият, се решава по-нататък, защото реалната поделяемост се преценява по правилата за устройство на територията и се установява с експертиза, а възлагането се иска изрично и в определен момент от производството. Наред с това в делбата се уреждат и сметките между съсобствениците, за ползване, за разноски и за подобрения, които също се заявяват в определен момент и след него се преклудират. Обичайно се греши, като имотът с години се поддържа и се плаща в брой без документи, така че когато дойде време за сметките, няма с какво да се докажат. Пригответе документите за собственост, скиците, данъчните оценки, доказателства кой ползва имота и от кога, фактури за ремонти, платени данъци и сметки, и пазете писмената кореспонденция с другия съсобственик. Не подписвайте споразумения за подялба и не се разпореждайте с дела си. Ако делбата вече върви и моментът за сметките е изпуснат, се обмисля самостоятелен иск за обезщетение за ползване и за подобрения.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Какво мога да направя, ако някой е заел имота ми и не иска да излезе

Защитата е ревандикационният иск по чл. 108 ЗС, с който собственикът иска да бъде признато правото му и да му се предаде владението, като в процеса се доказват собствеността и това, че имотът се държи от ответника без основание. Колко труден е случаят, зависи от това, че тежестта на доказване е изцяло върху вас, от документите за собственост и от придобивното основание, а също и от това какъв е бил заелият, случаен нахлул, бивш наемател, роднина, влязъл с ваше съгласие, или лице, което твърди права. Времето работи срещу собственика: продължителното владение поставя въпроса за придобивна давност, а признаване на чуждо ползване с наемен договор променя цялата картина. Тежка грешка е смяната на ключалка или изнасянето на вещи, това е самоуправство, което може да породи наказателна отговорност и владелчески иск срещу самия собственик. Влизане насила, смяна на ключалки и изхвърляне на чужди вещи са изключени. Съберете документите за собственост, скицата, данъчните декларации и платените сметки, направете снимки, отбележете точната дата, от която имотът е зает, запишете имена на свидетели и пазете писмената кореспонденция. Ако е изтекъл срок за владелческа защита, остава искът за собственост и претенцията за обезщетение за ползването.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Отнеха ми владението на имот, но нямам нотариален акт, имам ли защита

Да. Владелецът може да предяви иск по чл. 76 ЗС за възстановяване на владение, отнето по насилствен или скрит начин, в шестмесечен срок и без да доказва право на собственост, а при смущавано владение, продължило повече от шест месеца, приложим е искът по чл. 75 ЗС; владелческата защита не решава спора за собственост, а възстановява фактическото положение. Коя защита е вашата, зависи от доказването на точната дата на отнемането, начина, по който е станало, и обстоятелството, че до този момент сте упражнявали фактическа власт върху имота. Шестмесечният срок е кратък и тече от отнемането, а изчакването „докато се изяснят отношенията“ го изразходва безвъзвратно. Опасно е владението да се възстанови самоволно, тогава ролите се разменят и защитата се обръща срещу вас. Отбележете деня и часа на отнемането, направете снимки, запазете имена на свидетели, полицейски преписки, съобщения и обаждания, платени сметки и данъци, документи за ремонти и всичко, което показва кой е ползвал имота. Не влизайте самоволно и не подписвайте декларация, че сте предали владението доброволно. Ако шестмесечният срок е изтекъл, идва ред на установяването на правото на собственост по исков ред и на претенция за периода на лишаване.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Какво представлява нотариалният акт по обстоятелствена проверка

Това е нотариално производство по ГПК, в което нотариусът признава собственост, придобита по давност, въз основа на разпит на трима свидетели и събрани документи от общината и кадастъра, но издаденият констативен нотариален акт има само доказателствена сила и може да бъде оборен в съдебен процес от лице, което твърди, че е собственик, той не е равнозначен на съдебно решение. Дали производството ще издържи, зависи от свидетелите, те трябва да имат преки лични впечатления за целия период, а не обща представа, а положението се променя изцяло, ако имотът е държавен или общински или ако има други наследници с права. Обичайният пропуск е актът да се използва веднага за продажба или за обезпечение, появи ли се по-късно претенция, сделката се атакува, а отговорността остава при продавача. Тежестта пада върху доказателства за години назад, данъчни декларации, платени данъци и сметки за целия период, документи за ремонти и застраховки, скица, справка от общината дали имотът е актуван, удостоверения за наследници и имена на лица с преки впечатления. Не продавайте, не ипотекирайте и не отдавайте имота под наем преди статутът да е изяснен. Ако актът бъде оспорен, си струва да се обмисли установителен иск за собственост, в който същите факти се доказват в пълен обем.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Може ли да придобия по давност общински или държавен имот

Имотите, публична държавна и публична общинска собственост, не се придобиват по давност съгласно чл. 86 ЗС, а за частната държавна и общинска собственост законодателят периодично спира със специален закон течението на давността, поради което придобиването по този ред остава практически изключено за съответните периоди; първата стъпка е да се установи в коя категория попада имотът. Отвън това не се вижда, защото категорията се определя от акта за собственост и от предназначението на имота и може да се е променяла във времето, а изтеклото преди спирането не се заличава, периодите се изваждат и се брои точно към конкретна дата. Тук хората най-често разчитат на дългогодишно ползване, докато същевременно плащат наем или такса на общината, а това показва, че имотът не се държи като свой. Първата стъпка е справочна, актът за държавна или общинска собственост, справки от съответните регистри и от кадастъра, документите за ползването и за всички плащания и бележка за годината, от която владеете. Не сключвайте наемен договор и не подписвайте признания за чужда собственост. Ако давността е изключена, поглеждаме към реституционно основание, отстъпено право на строеж или придобиване по друг ред, включително чрез разпоредителна сделка с общината.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Строих в чужд имот, ще ми се плати ли вложеното

Обемът на обезщетението зависи от това дали строителят е бил добросъвестен владелец, недобросъвестен владелец или държател и дали е действал със знанието и без противопоставяне на собственика, Законът за собствеността предвижда различни решения, от увеличената стойност на имота до по-ограничено обезщетение по правилата за неоснователно обогатяване, а в част от хипотезите се признава и право на задържане до плащането. Къде попадате, се вижда чак от документите и от поведението на собственика към момента на строежа, а вложеното се доказва с фактури, договори и експертиза, а не с обща представа колко струва днес. Вземането за подобрения се погасява по давност, а правото на задържане се губи в момента, в който имотът бъде предаден доброволно, това е необратимо. Най-често всичко се проваля от строеж по устна уговорка и плащания в брой без документ. Вложеното се доказва с хартия, строителните книжа и разрешения, фактури, банкови преводи, договори с изпълнители, снимки по етапи, кореспонденция и свидетели за знанието на собственика, а към тях и бележка кога е започнал и завършил строежът. Не предавайте имота и не подписвайте споразумения за освобождаването му. Ако се окажете държател, остава претенция по правилата за неоснователно обогатяване в рамките на давността.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Другият съсобственик живее сам в имота, дължи ли ми обезщетение

Съсобственикът, който лично ползва цялата вещ, дължи на останалите обезщетение за ползата, от която ги лишава, но само от деня на писменото поискване (чл. 31, ал. 2 ЗС), а размерът се съобразява с пазарния наем и с притежаваните идеални части. Колко ви се полага, се изяснява едва по документите: за миналото време преди поканата по правило нищо не се дължи, всеки месец забавяне е окончателно загубен период, а вземането и след това се погасява по давност. Освен това трябва да се докаже, че другият ползва имота лично и изцяло и че вие сте лишен от достъп, а не че сте се съгласили той да живее там. Обичайният пропуск са устните искания и поканите, изпратени на стар или неточен адрес, които после не могат да бъдат доказани. Започнете с бележка от кога другият съсобственик ползва имота сам и с доказателствата за това, сметки на негово име, свидетели, снимки. Уточнете актуалния му адрес, извадете документите за собственост и данъчната оценка и пазете всяка кореспонденция и разписка. Не подписвайте съгласие за безвъзмездно ползване и не приемайте символични суми без изрична уговорка. Ако време вече е изгубено, работи се с периода след поканата и с уреждането на сметките в делбата.

Това не е правен съвет! Вашият случай може да е различен и към него да са приложими други правила. За правен анализ на конкретен случай се консултирайте с адвокат. Потърсете помощ

Всички въпроси по темата